Apr 8,2006　Farhill of CyberHome

　　 近日看著名经济学家，加拿大西安大略大学教授徐滇庆写的《把脉把脉中国房地产》，觉得用统计数字说话还是有一定的科学依据，于是筛选了其中一部分事例并加以归纳，俺不发表任何评价，相信读此文章的各位会有自己的结论。

一、房地产商自称没有赚钱

　　 尽管有的房地产商再三声明他们的利润率并不高，但是社会上似乎很少有人相信这些话。最近三年公布的大企业百强当中，经营房地产的越来越多。在2002年是25家，2003年37家，2004年为45家。在福布斯公布的2004年中国200名富豪当中有64人来自于房地产业，在前20名当中，有11人与房地产有关。
　　 看一则报道：2005年11月底，《南国都市报》刊登文章指出，福州市物价局公布房价成本清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。经测算，开发商的利润率平均约为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档、利润率越高的基本特点。
　　 如果房地产业的利润真的不高，这些富豪是从哪里来的钱？而且在2004年国家税务总局公布的《中国纳税百强排行榜》上，居然没有一家房地产企业。在富豪百强榜上占据了半壁江山的房地产商们居然在纳税百强榜上集体缺席，岂非咄咄怪事？如果从房地产企业纳税额上推算出来的平均利润率为7.77%（全国经济普查数据第二号公报宣称），而实际利润率较之高一倍的话，究竟房地产商逃掉了多少税？

二、政府部门经常保持沉默

　　住宅造价只有房价的一半左右，地方财政在房价暴涨过程中也没有得到多大好处，能不能由此得出结论：房地产商的利润在50%以上？几乎所有的房地产商都异口同声坚决否认。许多房地产商声明：房地产行业并不是一个暴利行业，说他们为富不仁实在是委屈了。可是，如果要房地产商谈谈利润状况，几乎所有的房地产商都吞吞吐吐，好像有什么说不出来的难处。言者无意，听者有心，他们有许多摆不上台面的开销。
　　 在开发一个项目之前，房地产商必须取得5个证书：“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。为了办这5个证，总共要盖20多个章子，涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门。每一个衙门都要烧香、拜菩萨。房地产公司都有专人负责办理这些申请手续。每到年节，都要开列出一张长长的名单，逐个登门送礼打点。
　　 房地产商可能拿到超额利润中的一个部分，而另外一部分很可能进了地方政府官员的手中，而贪污腐败所造成的危害可能比房地产商的暴利对社会造成的损害还更大。在房地产业中的行贿受贿无非二种：一种是：“阎王式”，另一种是“雁过拔毛”式。先说第一种，广西银兴房屋开发公司想开发南宁西园饭店门前85亩一块地。广西自治区原主席成克杰将这块地批给了他们，并且将地价从每亩96万元压到55万元。国家损失了3485万元。为此开发商送给成克杰“好处费”1600万元，开发商节省了1885万元。另一种，找不到“阎王”，就只好找“小鬼”帮忙。如果没有成克杰这类高官介入，房地产开发商恐怕也要支付相当费用才能逐一打通环节，取得开发经营的资格。把一大笔贿赂分解为几十笔，每一笔贿赂的数量可能都不大。如果这些贿赂是分多次进行，那么，每一次的数量更小一些。虽然是雁过拔毛，可是加到一起就可能骇人听闻。这可能是房地产商不敢公开示人的一笔黑帐，也是他们有苦说不出来的地方。
　　 在2004年房价暴涨过程中起码有数百亿元资金去向不明。有的经济学家估计在房地产的总销售额当中开发商得到20-30%，政府得到30-40%，金融机构5-10%，建筑商10-15%，非正常流失占5-10%。2004年商品房销售额为10375亿元，那么，非正常流失大约在500-1000亿元左右。
　　 老百姓说房地产业有暴利，而房地产商说没有，政府部门经常保持沉默，不置可否。在很多场合下官方的统计机构常常偏向着房地产商。看起来房价成本似乎非常复杂，公说公有理，婆说婆有理。其实，数据统计并没有什么了不起的学问，解决这个难题的关键在于那些官方统计机构。他们吃的是“皇粮”，理应提供真实数据。在报告数据的同时也应当同时介绍一下所使用的定义和统计口径。特别是要在数据上交代清楚综合平衡关系。房价暴涨之后居然没有人认帐，无论如何也交代不过去吧？
　　 说到底，不是算不清，而是敢不敢算。倘若当真清查起来，涉及到房地产开发的贪污腐败和违法逃税的案件不知道有多少。那些贪官污吏得罪得起吗？如何清理房地产业的环境，完善法制，是反贪倡廉的一项艰巨任务。

三、不堪回首的历史

　　1、日本的房地产泡沫

　　在1987年到1989年期间，日本房地产价格迅速上升。1989年末，在炒作之下房地产价格开始飙升。日本房地产价格上涨到十分荒唐的程度，如果不炒股票或房地产的话，一般工薪阶层就是花费毕生储蓄也不一定能够在大城市中买下一套住宅。
　　 从1990年秋季开始，日本房价开始直线下落。到了1994年，东京、大阪等地的房价已经跌幅已经超过了50%。和最高峰相比，房地产价格下降70%以上。大量企业尤其是房地产企业倒闭，银行歇业，日经指数几乎下跌了三分之二。
　　 西方有些经济学家估计：日本泡沫经济带来的直接损失超过了6万亿美元。在泡沫经济崩溃后，日本在萧条中挣扎了十多年，迄今为止，日本经济依然看不到明显的起色。泡沫经济已经变成了日本甩不脱的噩梦。

　　2、香港的房地产泡沫

　　在1990年到1996年期间，香港的房价被推到了极为不合理的高度。房价飞涨反过来激励了房地产市场上的投机风气，再加上股票市场的投机盛行，香港的泡沫经济很快就被吹了起来。即使在1997年金融风暴席卷东亚各国之际，香港的房价依然高速上涨，并且在1998年冲到了顶峰。从1990年到1998年，香港的住宅房价上涨了2.61倍。
　　 然而好景不长，1999年香港私人住宅平均价格下跌14.6%。香港政府在中央政府的全力支持之下竭力救市，采取各种办法来维持房价。可是，在2000年又下跌了10%，2001年继续下跌12.1%，2002年11.2%，2003年再跌11.8%。和房地产泡沫经济最高峰相比，房地产总值几乎跌掉了60%。房地产业一直到2005年还没有摆脱负面的影响。